Reclama tu hipoteca con IRPH

La hora decisiva del IRPH para los consumidores hipotecados

Desde hace años, la cláusula IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios) ha sido objeto de litigios intensos, debate doctrinal y pronunciamientos judiciales en España. Muchas hipotecas contratadas con este índice han generado que los prestatarios terminen pagando mucho más de lo que hubieran abonado si su hipoteca hubiese estado referenciada a un índice más favorable (como el Euríbor).

Ahora, con la fecha del 1 de octubre de 2025 marcada en el calendario para un pronunciamiento del Tribunal Supremo, se presenta una encrucijada jurídica decisiva. Si el Alto Tribunal da la razón a los consumidores, podría desencadenarse una oleada de reclamaciones y reequilibrios significativos en el sector hipotecario. Si, por el contrario, reafirma criterios favorables a las entidades, los efectos podrían ser más limitados o incluso desalentar nuevas reclamaciones.

En esta entrada exploraremos:

1. Qué es el IRPH y por qué ha sido tan polémico.
2. La reciente sentencia madrileña que declaró la nulidad de la cláusula IRPH.
3. Lo que cabe esperar a partir de la decisión del Tribunal Supremo en octubre de 2025.
4. Recomendaciones estratégicas para un despacho de abogados que desee posicionarse en esta materia.

¿Qué es el IRPH? Origen, funcionamiento y críticas

Origen y definición

El IRPH es un índice referencial hipotecario regulado por el Banco de España. En esencia, el IRPH se calcula como una media de los tipos de interés aplicados por las entidades financieras en sus préstamos hipotecarios durante un periodo determinado. En su versión “IRPH Cajas” o “IRPH Bancos”, se distingue en función de qué tipo de entidades se hayan tenido en cuenta para la media.

La idea original era ofrecer una alternativa al Euríbor, con una menor volatilidad. Sin embargo, en la práctica el IRPH ha expresado una tendencia más elevada y menos dinámica hacia la baja, lo que ha provocado que muchas hipotecas que lo usan resulten más gravosas para los prestatarios.

Mecanismo de cálculo y características problemáticas.

Algunas particularidades esenciales (y polémicas) del IRPH:

• Se basa en datos históricos del mercado hipotecario, lo que puede provocar que no refleje con agilidad las bajadas sustanciales de los tipos de interés.
• No se incorporaba un “diferencial negativo” de oficio (esto es, un ajuste que corrige que el IRPH suele situarse por encima de otros índices, como el Euríbor).
• Su fórmula y composición pueden resultar opacas para el consumidor medio: muchas veces la información proporcionada por las entidades no explica claramente cómo se configuraba el IRPH, cuál ha sido su evolución pasada, ni las consecuencias económicas reales de su aplicación.
• En muchas escrituras hipotecarias, la cláusula del IRPH aparece de forma genérica o con remisión al Boletín Oficial del Estado (BOE), sin un análisis comparativo con alternativas más favorables.

Críticas y controversias jurídicas

Las críticas al IRPH se han centrado en:

1. Falta de transparencia: Que el consumidor no podía comprender adecuadamente el funcionamiento del IRPH ni su posible impacto económico.
2. Desequilibrio contractual: Que el uso del IRPH provocaba un desequilibrio sustancial en perjuicio del prestatario frente a la entidad financiera.
3. Comparabilidad: Que no se ofrecía al cliente una comparación clara entre lo que hubiera supuesto una hipoteca con Euríbor frente al IRPH en el momento de la contratación.
4. Responsabilidad de la entidad: Según la doctrina del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), en casos de cláusulas abusivas la carga de la prueba recae sobre la entidad financiera para demostrar que actuó de buena fe.

Sentencia en Madrid que declara nula la cláusula IRPH

Recientemente, el Juzgado de Primera Instancia nº 101 bis de Madrid ha dictado una sentencia estimatoria en la que:

• Declara la nulidad de la cláusula IRPH incluida en un préstamo hipotecario.
• Ordena la sustitución del IRPH por el Euríbor como índice de referencia del préstamo.
• Reconoce la existencia de falta de transparencia, por considerar que la entidad no proporcionó al consumidor información suficiente acerca de la fórmula de cálculo del IRPH, su comparación con otros índices, ni del diferencial negativo contemplado por la Circular del Banco de España 5/1994.
• Establece que no basta con que la definición del IRPH esté en el contrato o que se remita al BOE; es necesario explicar al cliente sus particularidades y consecuencias económicas relevantes.
• Señala que, una vez la cláusula es declarada nula, corresponde consultar al consumidor si prefiere la nulidad total del contrato (lo que implicaría un replanteamiento sin índice o sin interés) o la sustitución del IRPH por otro índice (por ejemplo, Euríbor).

Este fallo es relevante por varias razones:

• En Madrid, capital del país, su repercusión mediática puede incentivar nuevas demandas.
• Refuerza una línea jurisprudencial que muchos juzgados ya han adoptado tras los pronunciamientos recientes del TJUE.
• Crea presión hacia que el Tribunal Supremo adopte un criterio más favorable para los consumidores.

No obstante, no es un veredicto definitivo para todos los casos. En Madrid también ha habido precedentes y decisiones de la Audiencia Provincial que han declarado que la cláusula IRPH no es abusiva en casos concretos.

Por ejemplo, la Audiencia Provincial de Madrid afirmó que la cláusula IRPH-Cajas no era abusiva en un caso concreto, argumentando que no estaba acreditada la falta de transparencia.

Esta disparidad de criterios subraya la importancia de que el Tribunal Supremo aporte una doctrina uniforme.

Implicaciones si el Tribunal Supremo da la razón a los consumidores (1 de octubre de 2025)

El fallo del Tribunal Supremo el 1 de octubre de 2025 puede ser un punto de inflexión en la lucha judicial por las hipotecas con IRPH. A continuación se exponen los escenarios posibles y sus consecuencias.



Escenario A: el Supremo falla a favor de los consumidores

Si el Alto Tribunal decide en favor de los afectados por IRPH, lo más probable es que se produzcan estas consecuencias:

1. Efecto dominó de reclamaciones

• Muchos consumidores con hipotecas referenciadas al IRPH presentarán demandas para que se declare la nulidad de la cláusula aplicando la doctrina del caso Madrid como modelo.
• Los despachos especializados en derecho bancario podrían incrementar significativamente su volumen de casos IRPH, generando una auténtica oleada de litigios.

1. Obligación de devolución de cantidades indebidamente cobradas

• Las entidades serían condenadas a devolver las cantidades cobradas “de más” por la aplicación del IRPH frente a lo que se habría debido pagar si el préstamo hubiese estado referenciado a otro índice más favorable (p. ej. Euríbor).
• Las demandas podrían alcanzar cifras elevadas, según estimaciones previas del sector, que hablan de montos por cliente que podrían ascender a decenas de miles de euros.
• El cálculo de la cantidad adeudada dependería de contrastar la evolución real de la hipoteca con lo que habría supuesto con el índice sustitutivo elegido, descontando intereses, comisiones y efectos de amortización.

1. Sustitución automática del índice

• En muchos casos, se impondría la sustitución del IRPH por el Euríbor u otro índice más neutral, salvo que el consumidor opte por la nulidad total del contrato (si el juzgado lo considera viable).
• Las entidades podrían resistirse apelando, pero con un respaldo claro del Supremo su posición defensiva sería más débil.

1. Doctrina vinculante y efecto precedencial

• La resolución del Supremo se convertiría en doctrina obligatoria para los demás tribunales del país, uniformando la interpretación legal del IRPH.
• Se reducirá la heterogeneidad de decisiones entre juzgados y audiencias provinciales, lo cual dará mayor certeza jurídica a los abogados y consumidores.
• Podría abrirse la puerta a nuevas cuestiones prejudiciales o reformas normativas que establezcan límites al uso del IRPH o mecanismos de protección más claros.

1. Costas y accesibilidad jurídica

• Las condenas en costas podrían incentivar que las entidades cedan antes del juicio para evitar costes reputacionales y económicos.
• También podría intensificarse la negociación extrajudicial entre bancos y consumidores, con ofertas de reembolso o cambio voluntario de índice.

1. Repercusiones en el mercado hipotecario y reputación bancaria

• Las entidades podrían valorar más cautelosamente la comercialización de índices poco favorables.
• Los bancos podrían ver su reputación afectada, con impacto mediático serio ante el gran número de clientes potencialmente beneficiados.
• Podría generarse una presión reguladora para limitar o suprimir el uso del IRPH, o imponer requisitos más estrictos de transparencia.

Escenario B: el Supremo reafirma criterios favorables a la banca

Si el Tribunal Supremo decide respaldar la aplicación del IRPH, con reservas mínimas o declinando responsabilidades de transparencia, las implicaciones serían distintas:

1. Desaliento a nuevas reclamaciones

• Muchas demandas podrían retirarse o abandonarse si se percibe que las posibilidades de éxito son bajas.
• Los despachos podrían orientar su estrategia hacia casos con hechos especialmente fuertes de falta de información, evitando pleitos menos viables.

1. Menor cuantía de recuperaciones

• Las entidades no serían obligadas masivamente a devolver cantidades significativas, salvo en supuestos excepcionales donde se acredite la mala praxis de forma clara.
• Se limitaría la devolución a casos en los que la falta de transparencia esté documentada con pruebas contundentes.

1. Continuidad jurídica incierta

• Se perpetuaría la diversidad de criterios entre juzgados de instancia y Audiencias, con pronunciamientos contradictorios.
• Algunos afectados podrían intentar plantear nuevas cuestiones prejudiciales ante el TJUE impugnando la interpretación del Supremo, aunque el proceso sería largo.

1. Menor impacto reputacional para las entidades

• Las entidades bancarias evitarían obligarse masivamente a devolver dinero, con menor riesgo de daño reputacional.
• Pero eso no evita que sigan enfrentando críticas del sector del consumo, asociaciones de afectados y medios de comunicación.

1. Posible recurso ante el TJUE / reforzamiento de reclamaciones europeas

• En caso de que la doctrina del Supremo contravenga los criterios del TJUE sobre transparencia, los litigios podrían dirigirse a instancias europeas.
• Podría generarse una nueva ola de litigios europeos o recursos extraordinarios de protección para consumidores.

Conclusión

La sentencia del Tribunal Supremo prevista para el 1 de octubre de 2025 podría convertirse en el faro que guíe el destino jurídico de cientos de miles de hipotecas referenciadas al IRPH en toda España. Una resolución favorable a los consumidores encendería una ola de reclamaciones y podría obligar a las entidades a realizar devoluciones cuantiosas y modificar sus prácticas hipotecarias. Una resolución contraria limitaría el impacto inmediato, aunque no cerraría por completo la vía judicial, especialmente en casos con claras pruebas de falta de transparencia.